돌아가신 분 이름으로 남은 땅,
어디서 어떻게 찾을까

위 표는 2015년에 돌아가셔서 배우자와 자녀 둘이 상속한 경우, 아래 표는 1985년에 돌아가셔서 처, 호주를 이은 장남, 차남, 혼인으로 다른 호적에 간 딸이 상속한 경우입니다. 같은 네 식구라도 돌아가신 해에 따라 딸의 몫이 7분의 2에서 17분의 1까지 달라집니다. 조상땅은 수십 년 전 상속인 경우가 많아, 지금 법으로만 나누면 등기소에서 다시 계산해야 할 수 있습니다.

조상땅을 다룰 때 가장 먼저 확인할 것은 땅 명의인이 돌아가신 날입니다. 1960년 1월 1일 이전이면 옛 관습에 따라 호주를 이은 사람 쪽만 신청할 수 있고, 1990년 이전이면 상속비율도 지금과 다릅니다. 2008년 1월 1일 이후라면 부모·배우자·자녀가 온라인으로 바로 신청할 수 있습니다. 제적등본에 적힌 사망일을 먼저 보고, 표에서 내 경우의 줄을 찾은 다음 신청과 계산으로 넘어가면 덜 헤맵니다. 할아버지가 1970년에, 아버지가 2010년에 돌아가셨다면 할아버지 땅은 방문으로 조회하고 옛 규정으로 한 번, 아버지 몫은 지금 규정으로 다시 나누는 식으로 두 줄을 함께 봐야 합니다.

조회만 놓고 보면 조상땅찾기 비용은 0원입니다. 신청을 대신해 준다며 수수료를 받는 곳이 있다면 무엇을 대신하는지부터 따져 보세요. 실제 돈이 드는 것은 찾은 땅을 내 이름으로 옮기는 단계입니다. 상속 취득세는 신고 기한이 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이라 오래전 상속이라면 기한이 지났을 수 있고, 그렇다면 가산세가 붙을 수 있으니 등기 전에 시·군·구 세무 부서에 먼저 물어보는 것이 좋습니다.

1. 신청인 신분증주민등록증, 운전면허증, 주민등록번호가 있는 장애인등록증 가운데 하나를 가져갑니다.
2. 돌아가신 분의 사망일이 적힌 기록2008년 이전에 돌아가셨다면 제적등본, 그 뒤라면 기본증명서에 사망일이 나옵니다. 1960년 이전이면 호주를 이은 사람도 제적등본에서 확인합니다.
3. 나와 돌아가신 분을 잇는 기록제적등본이나 가족관계증명서로 관계가 드러나야 합니다. 할아버지 땅이라면 할아버지에서 아버지, 아버지에서 나로 이어지는 기록이 모두 필요합니다.
4. 행정정보 공동이용 동의창구에서 동의하면 담당자가 전산으로 확인할 수 있는 본인 증명서는 따로 떼지 않아도 됩니다.
5. 대신 가는 경우 위임장상속인에게 받은 위임장과 위임하는 사람이 자필로 서명한 신분증 사본을 함께 냅니다.

옛 제적등본은 한자로 적혀 있고 여러 장으로 이어진 경우가 많습니다. 어느 칸에 사망일이 있고 누가 호주를 이었는지 미리 표시해 두면 창구에서 시간이 줄어듭니다. 서류가 모자라도 창구에서 무엇이 더 필요한지 알려 주니, 처음에는 신분증과 갖고 있는 기록만 들고 가서 물어보는 것도 방법입니다.

조상 땅 찾기 결과지는 돌아가신 분 이름으로 된 토지의 소재지·지번·지목·면적·공시지가를 보여 줍니다. 받은 날 바로 할 일은 세 가지입니다. 첫째, 지번마다 등기부를 떼어 지금도 돌아가신 분 이름인지, 등기가 아예 없는지, 다른 사람 이름으로 바뀌었는지 봅니다. 둘째, 상속인이 누구인지 정리합니다. 돌아가신 뒤 상속인 가운데 또 돌아가신 분이 있다면 그분의 배우자와 자녀까지 상속인 명단에 들어옵니다. 셋째, 땅을 실제로 누가 쓰고 있는지 확인합니다.

이 세 가지가 정리되면 길이 정해집니다. 조상 명의 등기가 그대로이고 상속인이 합의하면 협의분할 상속등기로 끝나고, 등기가 없는 땅은 대장을 근거로 소유권보존등기를 합니다. 다른 사람 이름으로 넘어갔거나 남이 오래 점유하고 있다면 그때가 소송과 전문가 상담을 생각할 단계입니다. 미룰수록 상속인이 늘고 증거는 흐려지니, 결과지를 받았다면 한 달 안에 이 세 가지만이라도 확인해 두기를 권합니다.

• 「땅이 있는 지역 관청에 가야 한다」 — 아닙니다. 전국 토지가 하나의 전산망으로 묶여 있어 가까운 시·군·구청이나 시·도청 어디서든 전국을 조회합니다.
• 「장남만 신청할 수 있다」 — 1960년 이전에 돌아가신 분의 땅만 그렇습니다. 그 뒤로는 배우자와 자녀가 모두 재산상속인이라 각자 신청할 수 있습니다.
• 「가족이면 대신 조회해 줄 수 있다」 — 부부나 형제 사이라도 위임장이 없으면 다른 사람 몫의 결과를 받을 수 없습니다.
• 「결과에 나오면 바로 내 땅」 — 결과는 안내일 뿐입니다. 상속등기를 해야 팔거나 담보로 쓸 수 있고, 남의 명의로 넘어간 땅은 따로 다퉈야 합니다.
• 「딸은 아들보다 적게 받는다」 — 1991년 이후 상속에서는 아들딸, 혼인 여부와 상관없이 똑같이 나눕니다. 차이가 나는 것은 그 전에 돌아가신 경우입니다.

조상땅찾기서비스는 땅이 있는지를 알려 주는 조회이고, 특별조치법은 등기를 간편하게 정리하게 해 주던 한시법입니다. 「특별법으로 조상땅을 찾는다」는 말은 두 제도를 섞어 부르는 경우가 많습니다. 특별조치법은 2026년 10월 현재 시행 중이 아니므로, 지금 찾은 땅은 상속등기나 보존등기, 필요하면 소송으로 정리합니다. 새 특별조치법이 다시 만들어지면 대상 부동산과 지역부터 새로 확인해야 합니다.

조상땅찾기를 처음 알아보는 분께

조상 땅 찾기는 생각보다 간단한 서비스입니다. 신분증과 상속관계를 보여 주는 서류를 들고 가까운 시·군·구청 지적 담당 부서에 가면, 근무시간 안에서 돌아가신 분 이름으로 된 전국 토지 목록을 받을 수 있습니다. 2008년 이후에 돌아가신 부모님이라면 집에서 온라인으로도 됩니다. 어려운 것은 그다음입니다.

결과지에 땅이 나오면 등기부를 떼어 지금 상태를 확인하고, 상속인이 누구인지 제적등본으로 빠짐없이 찾고, 돌아가신 해의 법으로 각자의 몫을 계산해야 합니다. 할아버지 대의 땅이라면 상속이 두 번 일어나 삼촌·고모와 사촌들까지 상속인이 되는 경우가 많고, 그만큼 합의가 어려워집니다. 등기부가 남의 이름으로 바뀌어 있거나 누군가 오래 땅을 쓰고 있다면 소송까지 생각해야 합니다.

그래서 순서가 중요합니다. 먼저 조회로 땅이 있는지 확인하고, 등기부와 대장으로 상태를 보고, 상속인과 몫을 정리한 뒤, 등기와 세금으로 넘어갑니다. 이 순서대로 각 단계의 표와 계산기를 마련해 두었습니다. 넣은 값은 모두 화면 안에서만 계산되고 어디에도 저장하거나 보내지 않습니다.

가족끼리 미리 이야기해 두는 것도 도움이 됩니다. 누가 조회를 맡을지, 결과를 어떻게 나눠 볼지, 땅이 나오면 팔지 지킬지를 먼저 정해 두면 결과지를 받은 뒤의 협의가 훨씬 수월합니다. 반대로 한 사람이 몰래 조회하고 혼자 정리하려 하면, 나중에 다른 상속인이 알게 되었을 때 오해가 생기기 쉽습니다. 상속인 모두가 같은 결과지를 보고 같은 계산표로 이야기하는 것이 다툼을 줄이는 가장 쉬운 방법입니다. 조회를 여러 사람이 따로 신청해도 수수료가 없으니, 각자 확인해 보는 것도 괜찮습니다.

조상땅찾기조회는 국토교통부·정부24·법원·변호사와 관계없는 개인 운영 정보 사이트입니다. 실제 신청은 공식 창구에서, 실제 상속분과 세금은 등기소와 시·군·구에서 다시 확인하세요.