상속등기를 해야 내 땅으로 쓸 수 있습니다
민법은 상속으로 얻은 부동산은 등기를 하지 않아도 상속인의 것이 되지만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다고 정하고 있습니다. 조상땅을 찾았는데 등기부에 여전히 조상 이름이 있다면, 팔거나 담보로 쓰거나 건물을 지으려면 상속등기부터 해야 합니다. 상속인이 여럿이면 등기를 미룰수록 다음 세대로 상속이 또 일어나 사람이 늘고 정리가 어려워집니다.
두 가지 길 — 협의분할과 법정상속분
| 구분 | 협의분할 상속등기 | 법정상속분 상속등기 |
|---|---|---|
| 어떻게 | 상속인 모두가 합의해 누가 얼마를 가질지 정함 | 민법이 정한 비율 그대로 공유로 등기 |
| 필요한 것 | 상속재산분할협의서 + 상속인 전원의 인감증명서 | 상속관계 서류 |
| 신청인 | 합의로 땅을 받는 상속인 | 상속인 중 한 사람이 전원 명의로 신청 가능 |
| 장점 | 한 사람에게 몰아 정리할 수 있음 | 연락이 안 되는 상속인이 있어도 진행 가능 |
| 주의 | 한 사람이라도 빠지면 협의가 성립하지 않음 | 공유자가 많아져 나중에 처분이 번거로움 |
합의가 되지 않으면 상속인은 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 상속재산의 분할은 상속이 시작된 때로 거슬러 효력이 생깁니다.
상속등기에 흔히 드는 서류
- 돌아가신 분의 제적등본(옛 호적)과 기본증명서·가족관계증명서 등 상속인 전원을 확인할 수 있는 서류
- 상속인 각자의 가족관계증명서와 주민등록표 등본
- 협의분할이면 상속재산분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서
- 토지대장, 취득세 납부 영수증
서류 목록은 등기소와 사건마다 조금씩 다를 수 있으니, 신청 전에 관할 등기소나 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 안내를 확인하세요.
상속 취득세
| 구분 | 세율 | 과세표준 |
|---|---|---|
| 농지(전·답·과수원 등) | 1천분의 23(2.3%) | 시가표준액 |
| 농지 외의 토지 | 1천분의 28(2.8%) | 시가표준액 |
신고·납부 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 수십 년 전에 돌아가신 분의 땅은 이 기한이 이미 지난 경우가 대부분이라 가산세가 붙을 수 있습니다. 취득세에 덧붙는 세금도 있으니 정확한 금액은 토지가 있는 시·군·구 세무 부서에서 계산받는 것이 좋습니다.
상속등기와 부동산등기특별조치법
부동산등기특별조치법(정식 이름 부동산등기 특별조치법)은 땅을 사고파는 것처럼 소유권을 넘기는 계약을 한 사람에게 정해진 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 하고, 미루면 과태료를 매기는 상시 법률입니다. 상속은 계약이 아니라서 이 60일 의무의 대상이 아닙니다. 이름이 비슷한 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」은 몇 해씩만 한시로 시행된 다른 법으로, 조상땅찾기 특별조치법에 따로 정리했습니다.
등기를 하지 않은 땅이라면
등기부가 아예 없는 땅은 상속등기가 아니라 소유권보존등기로 시작합니다. 토지대장에 처음 소유자로 등록된 사람의 상속인은 그 대장을 근거로 보존등기를 신청할 수 있습니다. 대장에 주소가 비어 있거나 한자 이름만 있어 같은 사람인지 증명하기 어려우면 판결을 받아 보존등기를 하는 길로 가야 합니다.
2026년 10월 기준으로 정리한 내용입니다. 조건은 예고 없이 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.